Interview Hines
Christian Meister,
Managing Director
Interview „Echte Nachhaltigkeit kann man nur im Bestand erzielen.“
1. Wieso hat Hines sich für den Standort Neuperlach entschieden und welche Potenziale sehen Sie dort?
Es gibt wenige Teilmärkte in München, wenige Lagen, die so gut erschlossen sind wie Neuperlach. Das liegt maßgeblich daran, dass Neuperlach damals als künstlicher Stadtteil geplant wurde, als Deutschlands größte Stadtentwicklungsmaßnahme. Es wurde für viel Wachstum ausgelegt – und davon profitieren wir heute. In Neuperlach haben wir die U- und S-Bahn vor der Haustür, dazu ein heterogenes, durchmischtes Umfeld mit Wohnen, Einzelhandel und Büro. Gleichzeitig aber auch sehr viel Grün. Das ist für die heutige Bürolandschaft sehr wichtig. Kurz, wir finden hier eine Infrastruktur vor, die es so nicht oft gibt. Das heißt, die Grundparameter sind absolut vorhanden, um da etwas Tolles zu entwickeln. Damit passt dieses Objekt hervorragend in das Portfolio des 2019 aufgelegten Hines European Value Fund 2.
2. Es ist eine umfassende Neuorganisation des Gebäudes geplant. Welche Faktoren waren dabei besonders wichtig?
Wir versuchen die Projekte immer ganzheitlich zu denken, dementsprechend spielt für uns immer die Architektur des Gebäudes, aber auch die Einbindung in das städtebauliche Konzept eine wichtige Rolle. Beim ehemaligen Allianz-Gebäudes in Neuperlach war das der Fall. Wir haben hier eine Grundstruktur von Lauber und Wöhr vorgefunden, die Klasse, Eleganz und Zeitlosigkeit hat. Eine besondere Qualität, die es gilt zu erhalten und gleichzeitig die Effizienz hochzufahren. Dementsprechend war das Ziel, das Single-tenant-Gebäude in ein flexibles Multi-tenant-Objekt für verschiedene Nutzer zu verwandeln. Das soll auf eine möglichst nachhaltige Art und Weise und CO2-neutral geschehen, um nicht nur baulich, sondern auch im Betrieb ein Objekt zu schaffen, das sich viele Jahre in der Stadt München sehen lassen kann.
3. Was ist der USP des neuen aer auf dem Immobilienmarkt?
Uns ist in München kein Büroobjekt bekannt, das auch nur annähernd Charakteristika wie das „aer“ erfüllt. Warum? Weil wir versuchen, im Objekt den Tagesablauf unserer Kunden, der Mieter und der Mitarbeiter des Mieters darzustellen: mit Kinderversorgung, Sport um die Mittagszeit mit Alpenblick, flexiblen Arbeitsplätzen in einer hohen Qualität kombiniert mit einem hochqualitativen Ausbau in einem Bestandsobjekt mit Deckenhöhen bis zu 7 m. Das wird sich auch in den Materialien wie Holz niederschlagen bis hin zu der angestrebten CO2-Neutralität des Gebäudes. Daneben kommt auch der projektierte Campus-Charakter zum Tragen – die Kombination von Wohnen und Arbeiten. Darin liegen die Zukunftsfähigkeit des Areals und das Alleinstellungsmerkmal.
4. Welche neuen Herausforderungen stellen sich für ein Immobilieninvestment in Zeiten von Remote Working, Homeoffice und dem Kampf um Young Talents?
Der Mehrwert, den man als Bürostandort bieten muss, ist, dass man es schafft, einen Mehrwert gegenüber dem Homeoffice zu schaffen, einen Ort der Kommunikation, der Kreativität und des Zusammentreffens von Menschen fördert und das möglichst flexibel und anpassungsfähig. Wir können als Entwickler die Rahmenbedingungen schaffen, die physische Hülle. Verbunden mit einem Image, einer Kultur, kann das Unternehmen zusammen mit uns einen Ort schaffen, mit dem Mitarbeiter sich identifizieren, an dem sie gerne sind. Attraktiv sind natürlich auch das viele Grün in, um und auf dem Gebäude sowie der Vorteil der guten Erreichbarkeit. Einfach angenehm, wenn man nicht jeden Tag in die völlig überfüllte Stadt muss und dennoch alles hat.
5.Was war ausschlaggebend bei der Auswahl der Experten-Teams für Architektur, Interior und insbesondere Landschaftsarchitektur?
So wie wir uns immer mit einem Objekt identifizieren, sollen auch alle Partner für das Projekt brennen. Die sind idealerweise kreativ, haben aber auch ein Verständnis für die Bedürfnisse des Kunden. Wir versuchen immer, einen Ort, eine Destination zu schaffen. Wenn man sich unsere vergangenen Projekte anschaut, wird deutlich, dass das Zusammenspiel von Außen- und Innenbereich sehr fokussiert wurde – und gerade jetzt wichtiger denn je ist. Beim „aer“ ist die Leitidee, das Grün ins Gebäude hineinzuziehen. Auch das ist ein wichtiges Alleinstellungsmerkmal. Was bei diesem Projekt noch als Herausforderung dazukommt, ist die projektierte Entwicklung des zweiten Teilareals, so dass tatsächlich ein richtiger Campus entstehen kann. Wir wissen, dass ein Objekt nur dann wirklich angenommen wird, wenn es sich mit seinem Umfeld verbindet. Dafür wird es zum Beispiel eine Brückenverbindung zum Einkaufszentrum „pep“ geben, Gastronomie und natürlich ein Fauna-Flora-Konzept, das auch die Sinne anspricht. Die richtigen Partner helfen, um diese Ideen umzusetzen.
6.Ein Blick in die Zukunft: Was wird den Büroimmobilienmarkt heute von dem in 10 Jahren unterscheiden?
Meine Hoffnung wäre, dass wir bessere Gebäude für die Umwelt und den Nutzer sehen. Außerdem, dass wir es schaffen, echte Campusstrukturen für die Menschen zu etablieren, Areale, die einen Mehrwert haben und fest in der städtebaulichen Struktur verankert sind. Man sieht ja häufig, wie die Bevölkerung bei großen Projekten opponiert. Mit guten Konzepten, guten Argumenten kann man für Akzeptanz sorgen und für die Gemeinschaft deutlich bessere Ergebnisse erzielen. Ich hoffe, dass der Druck, vielleicht auch in wirtschaftlich schlechteren Zeiten, wächst, damit mehr Innovation möglich wird.